Lo sfratto per morosità è un procedimento che permette al locatore di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore in seguito alla morosità nel pagamento del canone pattuito. È un procedimento speciale, tendenzialmente più rapido rispetto alle altre procedure, attivabile nel caso di persistente carenza nei pagamenti dei canoni locatizi.
Quali sono i presupposti per poter intimare uno sfratto?
I presupposti per poter notificare uno sfratto per morosità sono:
- esistenza di un regolare contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale;
- mancato pagamento del canone di locazione: la misura viene stabilita – per gli immobili ad uso abitativo dalla L n. 392/1978, in una mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o – nel termine previsto – dal mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone. Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come quelle commerciali, rimane operante il criterio dell’inadempimento di “non scarsa importanza”, di cui all’art. 1455 c.c., secondo il quale “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.
Come si può evitare o posticipare lo sfratto?
Il conduttore può evitare o posticipare lo sfratto per morosità costituendosi in giudizio, saldando il pagamento di tutte le mensilità dovute, oppure chiedendo al Giudice il c.d. termine di grazia (in sostanza una proroga del termine per sanare la morosità).
Il termine di grazia può essere concesso per un massimo di tre volte, e solo relativamente allo sfratto da immobili ad uso abitativo.
Cos’è la morosità incolpevole?
Se il conduttore non dispone dei mezzi per pagare il canone, è possibile, in alcuni casi, che si configuri la c.d. morosità incolpevole.
Per morosità incolpevole si intende una situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone di locazione al verificarsi di eventi determinati:
- perdita del lavoro a seguito di licenziamento;
- accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro;
- cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;
- mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;
- cessazioni di attività libero-professionali o di imprese regolarmente registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
- malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
Cosa può fare il conduttore moroso incolpevole?
Il conduttore che si trovi in stato di morosità incolpevole può chiedere al proprio Comune di appartenenza di accedere ai contributi statali, Fondo per i morosi incolpevoli, (nei limiti della concreta disponibilità), purché il richiedente:
- abbia un reddito Isee non superiore a 35.000,00 euro o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore Isee non superiore a 26.000,00;
- sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;
- sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato, con esclusione di immobili di valore appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè le abitazioni signorili, le ville e i castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
- abbia cittadinanza italiana, di un Paese dell’Unione Europea, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’Unione, possieda un regolare titolo di soggiorno.
Costituisce criterio preferenziale per la concessione del contributo la presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia: ultrasettantenne, ovvero minore, oppure con invalidità accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.
