Le misure del nuovo Ddl: dal bonus ristrutturazione agli affitti brevi con cedolare secca
Dopo l’autorizzazione del Presidente della Repubblica Sergio Mattarella, la Legge di Bilancio 2024 è approdata al Senato e si inaugura, così, l’iter che porterà all’approvazione della prossima Manovra.
Il Ddl introduce diverse novità per chi è proprietario di immobili o affitta casa: dall’aumento delle tasse sulla vendita delle case ristrutturate con il Superbonus alle novità sulla cedolare secca per gli affitti brevi a partire dalla seconda casa.
Mutui per la prima casa
La Manovra estende fino al 31 dicembre 2024 il regime speciale introdotto dal Dl Sostegni bis (dl 73/2021, convertito dalla legge 106/2021), ovvero le misure di garanzia per la richiesta di finanziamento, destinate a giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi Iacp e giovani di età inferiore ai 36 anni.
L’agevolazione è a vantaggio dei soggetti con Isee non superiore a 40mila euro annui che richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, e consiste in una garanzia massima concedibile pari all’80% della quota capitale.
Il Ddl prevede un incremento per il Fondo di garanzia per la prima casa pari 282 milioni di euro a copertura delle nuove domande di garanzie, nonché per la prosecuzione per l’intero esercizio del regime ordinario, con copertura fino al 50 per cento.
Bonus prima casa: stop alla sospensione dei termini per avvalersi delle agevolazioni
Dal 31 ottobre 2023 riprendono a decorrere tutti i termini prescritti dalla normativa sull’agevolazione “prima casa” che erano stati sospesi in conseguenza dell’epidemia da Covid-19:
1) l’acquirente di una “prima casa” deve trasferire la sua residenza, entro 18 mesi dalla data del rogito di acquisto, nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato;
2) se l’acquirente di una “prima casa”, al momento dell’acquisto, era proprietario di un’altra casa, precedentemente acquistata con l’agevolazione “prima casa”, deve vendere quest’ultima entro un anno dal rogito del nuovo acquisto;
3) il venditore di una casa comprata con l’agevolazione e poi alienata prima di cinque anni deve comprare un’altra abitazione entro un anno al fine di non subire la decadenza dal beneficio fiscale ottenuto in sede di acquisto;
4) nei precedenti casi di riacquisto infrannuale il contribuente matura inoltre un credito d’imposta.
Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi
Il disegno di legge innalza l’aliquota sostitutiva dal 21 al 26% in caso di destinazione alla locazione breve di più i più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. Tale aliquota si applica ai canoni derivanti dai contratti di locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, che esercitano l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca (dlgs 23/2011). La norma in commento:
- interviene esclusivamente sulle locazioni brevi; pertanto, per le “altre” locazioni, in caso di opzione per la cedolare secca, continua a trovare applicazione l’aliquota del 21%;
- dispone l’innalzamento dell’aliquota al 26% soltanto in caso di locazione di almeno 2 appartamenti; pertanto, in caso di locazione breve di un solo appartamento, rimane applicabile l’aliquota del 21%.
La ritenuta operata dagli intermediari immobiliari / soggetti che gestiscono portali telematici, in caso di incasso / intervento nel pagamento dei canoni / corrispettivi relativi ai suddetti contratti, rimane invariata nella misura del 21%.
Con la modifica del comma 5 del citato art. 4, è disposto che la ritenuta si considera operata a titolo di acconto:
- qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta;
ovvero
- non sia esercitata l’opzione per la cedolare secca.
Superbonus e plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili ristrutturati
Dal 2024 le plusvalenze sulla vendita dell’immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110% (Superbonus), entro dieci anni dalla fine lavori, saranno tassate al 26%. Nel calcolo della base imponibile da tassare, per i primi cinque anni, i costi di ristrutturazione non potranno essere dedotti dalla plusvalenza e saranno deducibili al 50% per i cinque anni successivi.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa.
Inoltre, si segnala che il Superbonus dal 90% nel 2023 calerà ulteriormente al 70% nel 2024; rimane al 110% fino a fine 2023 solo per le unifamiliari e condomini con lavori avviati nel 2022.
Il calendario della Manovra 2024
Dopo le comunicazioni del Presidente, il Ddl è stato assegnato alla Commissione Bilancio in sede referente e alle altre Commissioni in sede consultiva. In base al calendario, le Commissioni che esaminano il testo in sede consultiva potranno presentare i loro pareri entro il 10 novembre.
La manovra è attesa in Aula al Senato il 27 novembre e, dopo l’approvazione a Palazzo Madama, il testo sarà esaminato dalla Camera con uguale procedura.
Qualora il via libera definitivo del parlamento arrivasse entro la fine dell’anno, le novità previste entrerebbero in vigore da gennaio 2024.
Come accade ogni anno la discussione al Senato e alla Camera porterà novità, correzioni e integrazioni al testo, sul quale avrà inoltre peso il parere dell’UE atteso entro la fine di novembre.
Dunque, per l’ufficialità dei dettagli delle misure che entreranno in vigore bisognerà attendere.
Affitti brevi: tassa piatta o Irpef?
A fronte di un totale di 3,6 milioni di case locate da persone fisiche, 2,7 milioni di locatori hanno scelto la tassa piatta; tuttavia, con il sopramenzionato aumento dell’aliquota al 26% si potrebbe valutare di rinunciare alla cedolare secca e scegliere la tassazione ordinaria.
La scelta deriva dalla valutazione di tre fattori:
- Il reddito annuo. I dati mostrano che la metà di coloro che optano per la cedolare secca ha un reddito oltre 28mila euro. Se i canoni da locazione breve ricadono in questo scaglione, la cedolare risulta vantaggiosa (21% o 26% è lo stesso) anche perché, oltre all’Irpef, si pagherebbero le addizionali all’Irpef.
- Le addizionali. La delega fiscale prevede un unico scaglione Irpef con aliquota del 23% fino a 28mila euro di reddito. Il confronto da effettuare è tra l’Irpef del 23% (applicata sul 95% del canone, con deduzione forfettaria) e la cedolare secca al 21% sull’intero canone (con una sola casa in affitto breve) o al 26% (con due o più case).
Ad esempio, per 1.000 euro di canone risulta conveniente la tassa piatta al 21%.
| CANONE | IRPEF (23%) | CEDOLARE SECCA (21%) | CEDOLARE SECCA (26%) |
| 1.000€ | 219€ | 210€ | 260€ |
Dall’esempio si nota come la cedolare al 26% risulti poco vantaggiosa, da qui deriva che almeno la metà dei locatori potrebbero optare per la tassazione ordinaria. Tuttavia, le addizionali locali all’Irpef possono diminuire la differenza di tassazione fino ad annullarla; nella fascia tra i 15mila e 28mila euro di reddito, l’addizionale può arrivare ad un massimo del 3%, con un addizionale comunale intorno allo 0,8%.
- I bonus. I contribuenti che vogliono o devono scalare le detrazioni in dichiarazione dei redditi preferiranno la tassazione ordinaria, in quanto non sfruttabili nella cedolare.
Per approfondire e compiere scelte fiscalmente vantaggiose, Malerba&Partners è al fianco dei clienti nel prendere in esame le diverse variabili.
