Legge di Bilancio 2025: rivalutazione di terreni e partecipazioni, assegnazione agevolata ai soci

Sale l’imposta sostitutiva al 18% per le rivalutazioni e possono essere destinati o ceduti ai soci i beni d’impresa

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Rivalutazione terreni e partecipazioni “a regime” 

La possibilità di rivalutazione di terreni e partecipazioni è diventata disciplina “a regime”. Introdotta per la prima volta dalla Legge di Bilancio 2002 come misura temporanea, è stata successivamente riproposta nel corso degli anni.

Con la Finanziaria 2025, questa misura diventa strutturale per la rideterminazione del costo d’acquisto di:

  • terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
  • partecipazioni (anche a titolo di proprietà / usufrutto), comprese quelle negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione.

I terreni e le partecipazioni devono essere posseduti al 1° gennaio di ogni anno, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali.

Entro il 30 novembre di ciascun anno, si dovrà provvedere alla redazione e all’asseverazione della perizia di stima e al versamento dell’imposta sostitutiva, che aumenta dal 16% al 18%. Il versamento può avvenire in unica soluzione o in 3 rate annuali di pari importo a partire dal 30 novembre. In caso di pagamento rateale, sugli importi dovuti dopo la prima rata è previsto un interesse del 3% annuo.

È importante sottolineare che le indicazioni relative alla rivalutazione delle partecipazioni non si applicano per la determinazione delle plusvalenze o minusvalenze realizzate da società ed enti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia

Assegnazione/cessione agevolata beni d’impresa e trasformazione agevolata in società semplice

La Legge di Bilancio ripropone la possibilità di assegnare o cedere in modo agevolato ai soci:

  • gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione;
  • i beni mobili iscritti in Pubblici registri non utilizzati come beni strumentali.

L’assegnazione o cessione va effettuata entro il 30 settembre 2025 a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2024, ovvero che vengano iscritti entro il 30 gennaio 2025, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.

Possono usufruire del regime agevolato le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società in nome collettivo e le società in accomandita semplice. Per fruirne le società devono versare il 60% dell’imposta sostitutiva entro il 30 settembre 2025 e la restante parte entro il 30 novembre 2025. 

Non rientrano tra i soggetti destinatari della disciplina in esame, gli enti non commerciali e le società non residenti nel territorio dello Stato che hanno una stabile organizzazione in Italia.

La Legge dispone che le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni (immobiliari di gestione), possono trasformarsi in società semplice, usufruendo del regime fiscale agevolato previsto per le assegnazioni e cessioni. Il costo fiscalmente riconosciuto delle quote o azioni possedute dai soci delle società trasformate va aumentato della differenza assoggettata a imposta sostitutiva.

L’imposta sostitutiva da versare è pari all’8% (10,50% se la società risulta non operativa in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti l’assegnazione/cessione/trasformazione) calcolata sulla differenza tra: 

  • il valore normale dei beni assegnati ovvero, in caso di trasformazione, dei beni posseduti all’atto della trasformazione; 
  • il costo fiscalmente riconosciuto. 

Per le assegnazioni e cessioni soggette a imposta di registro, è prevista la riduzione a metà delle relative aliquote e l’applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa. 

Le riserve in sospensione d’imposta, annullate a seguito dell’assegnazione di beni ai soci o dalla trasformazione delle società, sono soggette a un’imposta sostitutiva pari al 13%. 

Per quanto riguarda gli immobili, la società può richiedere che il valore normale venga determinato su base catastale, applicando alla rendita catastale rivalutata i moltiplicatori dell’imposta di registro. In caso di cessione, per il calcolo dell’imposta sostitutiva, il corrispettivo, se inferiore al valore normale del bene o al valore catastale, è determinato in misura non inferiore ad uno dei due valori. 

Per il socio assegnatario di società di capitali è prevista la tassazione degli utili in natura sulla parte eccedente la somma assoggettata a imposta sostitutiva dalla società. Tuttavia, il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute.

Il versamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire come segue:

  • il 60% entro il 30 settembre 2025;
  • il restante 40% entro il 30 novembre 2025.
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